Con Yucatán en la mirada del mundo, y “Yucatán Today” siendo un sitio Internet que todo el mundo investiga cuando vienen a Yucatán, pensamos que debemos ofrecer información a la gente que está pensando comprar propiedad aquí en Paraíso. Con esto en mente, pedimos a Mitch Keenan que nos ayude con este artículo.Este artículo es sobre bienes raíces en los estados de Yucatán y Quintana Roo. El autor, Mitchell Jay Keenan, CRS, es el director general y agente operador para Mexico International Real Estate.
Keenen ha estado viviendo y vendiendo bienes raíces en Yucatán para más de diez años. Ha estado agente licenciado en los Estados Unidos desde los 1980s. Tiene certificaciones GRI (“Graduate Realtor Institute”) y CRS (“Certified Residential Specialist”) de NAR (“National Association of Realtors”). Vive en su quinta entre Mérida y Progreso con su socio y cuatro compañeros: Wazer, Lover, Lucky, y Miri.
Una breve historia de bienes raices en Yucatán
Entendiendo la dinámica del mercado de bienes raíces en México requiere una reflexión sobre las condiciones sociales y económicas que han desarrollado en México durante las últimas décadas. La grande clase media que ha surgido en los últimos 30 años ha proveído un mercado más robusto. También, con interés creciendo de extranjeros que quieren vivir e invertir en México, el mercado es más dinámico y seguro para inversión y propiedad.
Históricamente, México era un país de básicamente dos grupos grandes grupos económicos: los ricos y los pobres. Los pobres no eran dueños de bienes raíces y los ricos subdividieron los bienes raíces que tuvieron y lo dejaron para sus herederos.
El mercado de bienes raíces actual (donde dos personas que no se conocieron antes se unen para comprar/vender bienes raíces) todavía es relativamente nuevo negocio en muchas regiones de México. Esto es porque, en la mayoría de México, no hay listas múltiples de propiedades, no hay requisitos para licencia de bienes raíces, no hay supervisión del gobierno, no hay mucha oportunidad de financiar la compra, y pocas compañías grandes y organizadas de bienes raíces, ni organizaciones profesionales de bienes raíces.
Las excepciones a esta situación actual son México DF, Monterrey, Guadalajara, y muchas áreas en las costas, donde hay limitadas listas múltiples, compañías de bienes raíces grandes, y organizaciones profesionales como AMPI (La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios A.C.).
Es importante recordar que Yucatán ha sido como “región anónima” separada de México para décadas. Los yucatecos piensan de ellos mismos como yucatecos primero y mexicanos segundo. Reglas, reglamentos, y nuevas prácticas de negocio desarrollan mas despacio aquí que en otras regiones de México.
Históricamente, en Yucatán, cuando dos personas se juntan en un acuerdo para comprar/vender bienes raíces, los partes han utilizado una “promesa de compra/venta” acuerdo de bienes raíces. El acuerdo es preparado por el notario del comprador.
Nota: el comprador es responsable para pagar el notario y costos de cierre. El vendedor es responsable para pagar sus Impuestos Sobre la Renta (ISR).
Cuando se firman la promesa, el comprador da al vendedor un depósito para garantizar la compra. El vendedor provee el notario con escrituras vigentes y certificadas, cédulas, planos, información personal, e información correspondiente.
Esta promesa de compra/venta es un documento popular en Yucatán, y es común para un vendedor que no es representado por un agente de bienes raíces pedir este contrato entendiendo que el vendedor guardará el depósito.
Si el comprador no compra, sin culpa del vendedor, el comprador pierde su depósito. Si el vendedor no vende, sin culpa del comprador, hay una cláusula en el contrato penalizando el vendedor devolver la cantidad del depósito y también pagar una sanción igual a la cantidad del depósito. Si el vendedor no devuelve el depósito y no paga la sanción, el comprador tiene un caso muy fuerte para poner un derecho de retención contra la propiedad y buscando acción legal contra el vendedor.
Cómo comprar una propiedad en Yucatán - Parte I
Hoy en la mayoría de las comunidades grandes en la península hay agentes de bienes raíces quienes ofrecen servicios específicamente para los extranjeros quienes quieren comprar propiedad en una manera segura. Estos servicios incluyen: agentes y personal administrativa bilingüe, contratos estandarizados, cuentas seguras para los depósitos, asistencia legal, seguro del título, transferencia de fondos, servicios bancarios de tipo de cambio, documentos de cierre y servicios de agente continuos. Una empresa de bienes raíces buena construirá una relación sólida con sus clientes, ayudándolos con una variedad de situaciones que enfrentará al comprador extranjero.
Además, una empresa de bienes raíces buena tendrá buenas conexiones para los mejores multi-lingual notarios, contadores, contratistas, arquitectos, etc.
Después de seleccionar un agente, el comprador necesita checar los sitios web de los agentes de bienes raíces y escoger las propiedades que quiere ver. Entonces el agente puede contactar los dueños para hacer citas.
Es buena idea visitar máximo 6 a 8 propiedades por día. Si visitas más, puede causar confusión y frustración. Si estás buscando propiedad en la playa o afuera de la ciudad, el tiempo de manejar es bastante. Si estás buscando propiedades en Mérida, el tráfico puede ser enorme y puede ser difícil estacionarse.
Invierte algunos días en hacer una búsqueda profunda de las propiedades que están adentro de tus parámetros. No tomará mucho tiempo para un comprador prudente establecer un sentido de valor e identificar las mejoras compras disponibles. Tu agente debe avisarte si una propiedad tiene precio justo.
Algunos agentes cobran una tarifa diaria pequeña para su tiempo en llevarte a ver las propiedades. Su tiempo tiene valor. Muchos compradores extranjeros están aquí en viajes exploratorios, buscando información y un sentido de el área antes de invertir. Muchos de ellos no compran.
Es justo compensar al agente para su tiempo y gasolina. La mayoría reembolsará esta tarifa en el momento de cierre. Un agente con conocimiento vale su tarifa. Pueden proveer un montón de información valiosa.
Después de identificar la propiedad que quieres comprar, tu agente preparará un contrato de oferta de compra / venta. Esta oferta será presentada al vendedor, y aceptarán, declinarán, o responderán con precio más alto. Negociando el precio, fecha de cierre, inclusiones, y otros detalles es común.
Si tu oferta es aceptada y todo es firmado, es tiempo de dar el depósito y reunir con el notario.
Cómo comprar una propiedad en Yucatán - Parte II
Mientras visitas propiedades con tu agente, si no eres mexicano, vas a necesitar preguntar sobre Fideicomisos o Empresas con Propietarios Extranjeros para determinar cual opción es mejor para tu propiedad. Los dos tienes ventajas y desventajas.
El Fideicomiso es un acuerdo establecido con un banco que lleva la propiedad en su nombre junto con el tuyo (los dos nombres están en los documentos). El banco tiene responsabilidad fiduciario representar tu interés en la propiedad.
Ventajas del Fideicomiso:
- El Fideicomiso te da los derechos y la manera de mantener la propiedad a perpetuidad. Es un fideicomiso de 50 años que se puede renovar cada 50 años por ti o tus herederos.
- Puedes transferir tus derechos en el Fideicomiso a otro comprador extranjero.
- Puedes rentar, vender, remodelar, o desmantelar los mejoramientos en la propiedad.
- Tus herederos pueden heredar los derechos al Fideicomiso, evitando el tribunal si te mueres sin testamento.
- Hay ventajas de Impuestos Sobre la Renta cuando vendes la propiedad.
- El Fideicomiso es fácil mantener con una tarifa anual al banco.
Si las escrituras, las dimensiones de la propiedad, y otros documentos no están de acuerdo perfecto, el banco no emitirá el Fideicomiso. Una rectificación de las medidas será necesario. Mas bajo explicaremos esto.
La desventaja principal a un Fideicomiso es que está restringido a una propiedad de no más de 2000 metros cuadrados.
Nota: hay excepciones y puedes pedir un permiso para adquirir un Fideicomiso que permite una propiedad de más de 2000 metros cuadrados. Es un proceso complicado que requiere un plan de inversión, un horario de tiempo, inspecciones, dibujos arquitectónicos, plan de negocio, y muchos trámites de gobierno. La excepción es diseñado para un inversor que planea invertir una cantidad grande en la propiedad.
Otra desventaja del Fideicomiso es que está limitado a solo una propiedad. A veces puedes incluir dos propiedades adyacentes en el mismo Fideicomiso, pero generalmente el Fideicomiso está diseñado para solo una propiedad.
La Empresa con Propietario Extranjero es un vehículo que permite al extranjero establecer una empresa y trabajar en México. Esta empresa es una entidad mexicana, y de esta manera está permitida ser dueño de propiedades. Un notario te puede ayudar establecer la empresa. Es importante saber que son tus metas con la propiedad, negocio, y tipo de inversión antes de establecerla.
Estableciendo la empresa requiere un mínimo de dos personas (accionistas), de cualquier nacionalidad, con mínimo 18 años de edad. Uno de las accionistas tiene que ser el socio gerente. Esta persona tiene que obtener y mantener una visa FM3, renovable cada año. También, la empresa tiene que hacer reportes mensuales a Hacienda, declarando los ingresos y gastos. Este reporte tiene que ser preparado por un contador certificado.
Ventajas de La Empresa con Propietario Extranjero:
- Permite la compra de propiedades de más de 2000 metros cuadrados.
- No hay límite a cuantos propiedades puede tener.
- Permite uno o más de los propietarios a vivir y trabajar legalmente en México todo el año.
Desventajas de La Empresa con Propietario Extranjero:
- La empresa requiere más atención que el Fideicomiso.
- No tiene la habilidad de evitar los Impuestos Sobre la Renta cuando vende la propiedad.
- Requiere un socio de gerente con una visa FM3.
- Requiere reportes mensuales de actividad financiero por un contador certificado.
El notario / abogado
Un notario es un abogado que especializa en la ley de propiedad y es certificado por el estado legalmente transferir bienes raíces de una persona a otra. El número de licencias notarias es limitado por el estado. Un abogado quien quiere ser notario tiene que asistir a clases y luego aprobar un examen. Es un proceso difícil y muchos no tienen éxito.
Para los pocos abogados que aprueban y tienen los requisitos para ser notario, tienen que esperar hasta que la próxima licencia de notario sea disponible desde el estado. La espera puede ser muchos años. Frecuentemente, una empresa de abogados tiene algunos abogados quienes han aprobado el examen y pueden hacer el trabajo de notario para la empresa. Una licencia de notario es muy valioso y muy protegido por las empresas que las tienen.
El notario es responsable para asegurar que una escritura limpia y vendible es transferido del vendedor al comprador, que los impuestos prediales y otros impuestos de cierre son pagados, y que los Impuestos Sobre la Renta son pagados. También son responsables apuntar la transacción en sus libros y con la oficina de Catastro. Si un notario no cumple con sus responsabilidades en una manera honesta, justa, y transparente, puede perder su licencia de notario.
Escogiendo un notario no es difícil y tu agente de bienes raíces podrá sugerir un notario bueno que tiene experiencia en transferir escrituras a compradores extranjeros. O podrías trabajar con un abogado que no es notario pero trabaja con un notario. Frecuentemente, estos abogados han aprobado sus exámenes de notario y están esperando la licencia. Mientras esperan, son capacitados a checar escrituras, pedir Fideicomisos, y establecer empresas.
Si vas a establecer una empresa, es buena idea encontrar un abogado / notario que entiende el mecanismo de que tipo de empresa es tu mejor opción. Establecer la empresa correctamente ahorrará dinero, tiempo, y frustración.
Los honorarios de notario varía de un notario a otro. Muchos honorarios son basados en la cantidad de la operación (valor Catastral de la propiedad). Los impuestos y costos de transferencia son basados en este valor Catastral.
Frecuentemente, el valor Catastral de la propiedad es mucho menos que el precio actual de compra/venta. Si quieres apuntar la compra con el valor actual de compra, está bien, pero sea preparado a pagar costos de cierre más altos, y posiblemente tendrás que pagar los Impuestos Sobre la Renta adicionales que el vendedor incurrirá causado por el deseo del comprador cerrar el trato con el precio actual en lugar del valor Catastral.
El proceso de cierre
Has encontrado tu propiedad, negociado y firmado un contrato, pagado tu depósito, y contratado un abogado o notario para manejar el cierre. Has decidido usar el Fideicomiso o Empresa. Tu notario tiene copias de tu pasaporte, visa, el contrato, y posiblemente un Poder para que pueda firmar para ti.
Ahora el notario tiene que prepara todos los documentos necesarios para cerrar. Estos documentos incluyen chocando que no hay deudas o demandas contra la propiedad, que los impuestos son pagados, que las medidas son correctas, la escritura es limpia, la propiedad está en el nombre del vendedor que aparece en tu contrato, y pedir el permiso para tu Fideicomiso o establecer tu Empresa con Propietario Extranjero.
El tiempo de cierre típico desde firmar el contrato hasta transferir la escritura es de 4 a 6 semanas. Si hay problemas con la escritura o las medidas puede tomar más tiempo. Normalmente el contrato de compra/venta ofrece una extensión automática de 90 días para adquirir documentos correctos si hay un problema. Si los documentos toman más de 90 días para corregir, el vendedor y comprador tendrán que firmar un contrato para cambiar la fecha de cierre.
La mayoría de compradores extranjeros hacen una transferencia electrónico del dinero para el cierre a la cuenta protegida del agente de bienes raíces algunos días antes del cierre. Si el vendedor quiere ser pagado en pesos, el agente convierte el dinero a pesos un día antes del cierre y pide cheques certificados o efectivo para pagar el vendedor y el notario. El agente emite un resumen final de cierre para la revisión del vendedor, comprador, agentes, abogados, y banco el día antes del cierre.
Actualmente en Yucatán, no hay servicios de cierre de escritura. El agente de buenos raíces funciona como agente de cierre y desembolsa los fondos. Si el vendedor quiere recibir los fondos en un banco o moneda extranjero, el agente de bienes raíces establece las transferencias electrónicas y los realiza en el momento de firmar.
El notario proveerá el comprador con copia de escritura certificada en el cierre, después de que todos han firmado. Después, el notario envía la nueva escritura a la oficina de Catastro para anotar el nuevo dueño y título. El Catastro envía la nueva escritura al notario. La oficina de Catastro es muy despacio. Es normal esperar varios meses para la nueva escritura.
Las oficinas de Catastro en Yucatán y Quintana Roo están en proceso de mover toda la información de título y impuesto predial de archivos de papel a archivos electrónicos. Este proceso ha causado más retrasos en recibir nuevas escrituras.
Rectificación de medidas
Esto significa, probablemente, que habrá un retraso en el cierre. Esto pasa cuando las escrituras en el Catastro y la escritura que tiene el vendedor tienen una pequeña diferencia en las medidas de la propiedad. Si la propiedad va a estar en un Fideicomiso, el banco requiere que las dos escrituras sean exactamente iguales. Si no son, la oficina del Catastro tiene que enviar un ingeniero a la propiedad para medirlo y anotarlo correctamente. Después de que el ingeniero lo mide y emite las nuevas medidas, los dueños de todas las propiedades adyacentes tienen que firmar que aceptan las nuevas medidas. Esto puede ser un proceso largo y arduo, especialmente si hay muchos vecinos adyacentes.
Impuestos prediales anuales
En Yucatán y Quintana Roo son muy razonables.
Ejemplo: Una propiedad con un valor Catastral de $1,000,000 pesos tendrá impuestos prediales anuales de aproximadamente $2000 pesos. Probablemente menos.
Es importante recordar que los impuestos prediales e Impuestos Sobre la Renta (ver abajo) son basados en el valor Catastral de la propiedad. Si en el momento de cierre decide anotar la compra en el precio actual, en lugar del precio del valor Catastral, el precio actual se anotará en la nueva escritura y eso será el valor nuevo para la calculación de impuestos prediales anuales e Impuestos Sobre la Renta. Es algo para pensar…
El dueño de una propiedad debe recibir una factura cada año que indica el predial calculado. Normalmente si lo pagas temprano, hay un descuento.
Impuesto Sobre la Renta (ISR)
Son calculados cuando vendes una propiedad. La tarifa actual es 28% del beneficio. La calculación depende de varios factores:
1. Años de propietario.
2. Estatus de ciudadanía o migración.
3. Escritura en Fideicomiso o Empresa.
4. Metros cuadrados de propiedad.
5. Metros cuadrados de construcción.
6. Recibos de teléfono o luz en el nombre del propietario con la dirección de la propiedad.
7. Identificación del vendedor que tiene la dirección de la propiedad.
Si la propiedad es tu residencia principal, puedes evitar mucho del ISR. Para obtener esta exención, como extranjero, es necesario tener lo siguiente:
1. Una visa FM2 vigente que tiene tu nombre y dirección como aparece en la escritura y Fideicomiso.
2. Recibos de luz o teléfono que también que tienen tu nombre y dirección como aparece en la escritura y Fideicomiso.
3. La propiedad tiene que ser de Fideicomiso. Las Empresas con Propietario Extranjero no pueden recibir la exención.
Antes de cerrar, el vendedor tiene que proveer el notario con estos documentos. El notario usa una calculación para determinar la cantidad de ISR.
La calculación es basada en la relación de metros cuadrados de construcción relacionada a los metros cuadrados de la propiedad entera. El notario multiplica los metros cuadrados de construcción por 2. Si el resultado es más grande que los metros cuadrados de la propiedad total, el ISR total puede ser evitado.
Si el total de la propiedad es más de 2 veces el tamaño de la construcción, el resto de la propiedad será sujeto al ISR.
ISR de empresas
Es un poco más complicado. Si tienes una Empresa con Propietario Extranjero, debes encontrar un contador bueno. Esta persona te puede ayudar en minimizar el ISR cuando vendes la propiedad.
SEGURO DE TÍTULO
Seguro de título está disponible en Yucatán y Quintana Roo. Es un tipo de seguro que asegura los documentos de título. El seguro garantiza las medidas y locación de la propiedad. Si hay algún problema legal y pierdas alguna parte de la propiedad, el seguro te reembolsa para la pérdida o paga tu defensa legal. Avisa tu agente y notario si quieres este seguro.
Prestadores de Hipoteca
Hay prestadores de hipoteca que prestarán a compradores extranjeros. Pregunte a tu agente para un prestador confiable. Recuerde que estos prestadores normalmente requieren un depósito de mínimo 30%, las tasas de interés son más altas que en EUA o Canadá, hay muchos trámites y tarifas extras. Los tratos que tienen préstamos de hipoteca normalmente toman más tiempo para cerrar y causan muchos dolores de cabeza.
Contáctame si tienes cualquier duda o pregunta. Estoy a tus órdenes: mitch@mexintl.com 
Editorial by Mitchell Jay Keenan
CRS Director
Mexico International Real Estate
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